有効活用

土地を所有しているだけで発生する「負担」もあります。
固定資産税や都市計画税、将来的には相続税の可能性もあります。
土地は「所有する」だけでは資産となりえません。むしろ負担となる可能性すらあります。
活用が難しいようであれば、売却して現金化し、その現金の使途をあらためて検討する姿勢も必要となります。
その意味でも「売却」も立派な活用法の一つです。

1.「遊休地に賃貸マンションを建てたいが借入してまで・・・」というお客様。
等価交換により、借入リスクを回避できます。

2.代々所有している不動産。「夫婦二人住まいにしては、土地も家も広すぎる」
このような方に等価交換は有効です。土地と引き換えに取得した建物を、一部は自分たちの居住用、一部を賃貸として収入源にできます。

3.等価交換の場合、単純な売却と比べ「買換え特例（立体買換えの特例）」が使えますので、譲渡税が繰り延べられます。

4.等価交換により、将来の遺産分割が容易になります。
特に所有不動産が「分割しにくい土地」の場合はお勧めできます。

駐車場の形態

駐車場の形態には、大きく分けて「平面駐車場」と「立体駐車場」の2つがあります。
平面駐車場は、一般的な駐車場で、アスファルト舗装を行ったもの、屋根付のもの、シャッター付のものなどがあります。
立体駐車場は「自走式駐車場」と「機械式駐車場」に分かれます。機械式駐車場は、「垂直循環式」「多層循環式」「エレベーター式」「多段式」の4つにさらに細分化されます。

駐車場のタイプ別比較

それぞれのタイプの駐車場には、以下のような特徴があります。
「他の活用法を固めるまでの“つなぎ”とするか」「収益拡大を目指すか」など、状況に合わせた選択が必要になります。

工夫次第で収益拡大可能

駐車場経営は、一般的に「安易な」活用法と受け止められがちですが、「空きスペースの生じる時間を極小化した高効率経営」「有人管理によるサービス向上」など、差別化の要素は意外に多いものです。
「利用者が車を使う時間に、別の利用者に駐車してもらい、スペース以上の契約車数を実現する」「近隣の駐車場と提携し、どちらかが満車の時に融通を行う」といった実例もあります。
いずれにしても、初期投資が少なくて済む分、経営効率を高めることで「ローリスク・ハイリターン」を実現できる可能性もあります。

定期借地（一時金方式）

50年以上の期間を設定で土地を貸し、地代は最初に一括して受け取ります。
借地契約期間が満了すれば土地は必ず戻ってきますので、所有権を保有したまま、まとまった資金を手に入れることが可能です。

一時金方式でまとまった資金の確保

土地を貸すわけですから、収益源は「地代」となります。通常、地代は月ごと・年ごとに分けての受け取りになりますが、一時金方式の場合、定期借地権設定時に一括して受け取ることができますので、まとまった資金が確保できます。
なお、税務上は、受け取った年だけの収入・所得ではなく、土地を貸す期間に按分して計上することが認められているので安心です。

土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
税制面でのメリットがあるため、一つのブームとなりつつあります。
また、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクの配慮が必要となります。

事前の計画と賃貸開始後の管理がポイント

アパートやマンションのような、「賃貸住宅」経営は、超低金利下の昨今、有力な投資対象として注目されています。税制面でのメリットもあることから、一つの「ブーム」となりつつあります。
こういった需要増加に対応して、大手業者はアパート・マンション建設に力を入れるようになり、供給戸数はバブル期と並ぶ高水準まで達しています。

綿密な事前計画策定が必要

アパート・マンション経営を始める人が増えていますが、成功につながっていない例も残念ながら数多く見受けられます。
当然、家賃収入が予定を下回ると計画に狂いが生じてきます。賃貸開始後に発生するコストもいろいろあります。コストをまかなえる家賃収入が得られるかどうか、また、家賃収入を確実に得るためにはどういった住宅を建てればよいか、といった部分をしっかり固めておくのが成功のカギです。

幹線道路沿いの広い土地に最適

一定の広さを持った土地であっても、駅から遠い場合はアパートやマンションを建てても入居率が悪いケースがあります。
しかし、幹線道路に面した、いわゆる「ロードサイド」の土地であれば、駐車場のついた大型店やファミリーレストランなどを誘致する形態が有望です。

建物賃貸のパターンと土地賃貸のパターンあり

●ロードサイド店舗をつくる形態としては以下の2種類があります
　A．地主様の名前で建物を建て、その建物を賃貸するパターン
　B．土地を貸して、テナントが建物を建てるパターンの2種類があります。
●建物を建てるパターンはさらに以下の２種類に別れます
　A（1）建築資金を地主様自らが調達するパターン
　B（2）テナントが「建設協力金」という形で資金を拠出するパターン
実務的には、建設資金の一部は地主様が調達し、残りをテナントからの建設協力金でまかなう「併用方式」も多く採られます。